文｜邓浩志
最近，瑞银发表了一份中国住房调查报告，其核心观点有以下几条：
我国购房意愿继续回落，最近调查显示，无购房意愿的受访者比例为 48%，达到 11 年来的历史最高点。在目前租房人群中，73% 的人更倾向于租房。分城市看，一线城市购房意愿基本稳定，相比 24 年 9 月份反而有所上升。但二三线城市购房意愿出现了明显回落。
一二三线城市二手房价，分别回落到 21、18、16 年水平。
42% 的人认为房价还会继续下跌。仅 15% 的受访者认为未来 12 个月房价会上涨。对于房价触底时间，29% 的人认为在 2025 年，44% 的人认为在 26 年，28% 的人认为在 27 年及以后。
接近半数家庭房产处于账面亏损状态。47% 的受访者表示他们房子的现价已经低于了买入价，只有 30% 的受访者现价还高于买入价。
看完这份报告，我有几点感受：
首先根据北京大学 2022 年中国家庭资产配置调查，房地产占比超过 70%，部分家庭超过 90%。房子价格下跌导致家庭财富缩水，进一步加剧通缩。而近期信达证券发布报告称：一线城市消费和储蓄出现同时下滑的 “双降” 情况。信达证券认为，消费与储蓄占比同时下降的核心逻辑或是房贷等刚性支出的被动挤占，而非基于预防性储蓄的主动行为。在开始释放消费潜力时，被动式挤占的消费修复起来往往比主动性储蓄挤占的消费要慢得多，这可能意味着一线城市消费的修复可能还会继续慢于非一线城市和下沉市场。如果信达证券判断是对的，楼市继续低迷，的确会让更多的人不敢消费。
其次，瑞银这份报告对房价的跌幅估计少了。一二三线城市二手房价，分别回落到 21，18，16 年水平。但凡有关注楼市的人都知道，目前房价实际跌幅怎么可能这么低？以广州为例，二手房价普遍下跌近 40%，已经跌回 2018 年水平，部分区域甚至跌回到 2016 年的水平。三四线城市跌幅就更厉害了。所以瑞银的报告已经是偏保守了。
最后我想说，对于每一个普通的中国人来说，最多最常见的投资品种莫过于股市和楼市。股市在 10 年前就有 8 亏 1 平 1 赚的说法。而楼市现在也有近半数人亏损。虽然很多人买房只是为了居住，但房子在全球任何一个国家都是资产，都直接影响每个中国家庭的财富获得感。如果房价持续下跌，大多数购房人都处于亏损状态。那在当下，股市楼市不成了老百姓们投资的噩梦了吗？还有什么能不让普通百姓亏的资产配置方案呢？或许房地产市场本质上和股市一样，都需要长期呵护，都需要保护每一位投资者的利益。可以强调房住不炒，但阶段性的价格上涨不要过分眼红，更不应该刻意打压房价，因为房价影响的是每一个家庭。
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